Empresas do setor imobiliário conquistaram uma importante vitória no Tribunal Regional Federal (TRF) da 3ª Região, sediado em São Paulo, ao assegurarem o direito de pagar menos impostos sobre a venda de imóveis.
Os desembargadores que participaram do julgamento decidiram que o Imposto de Renda (IRPJ), a CSLL, o PIS e a Cofins devem incidir sobre a receita bruta do lucro presumido, e não sobre o ganho de capital.
Este recente caso analisado pelo TRF da 3 Região (São Paulo) ilustra bem essa diferença. A diminuição sobre a venda de um imóvel pelo ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição) seria maior do que se fosse tributada sobre a receita bruta operacional do lucro presumido.
Empresas com faturamento de até 78 milhões por ano arrecadam os impostos no regime do lucro presumido. Nesse regime, os contribuintes somam as receitas pendentes no período e aplicam um percentual de presunção de lucro para o cálculo dos impostos (de 8% para IRPJ e 12% para a CSLL). A alíquota dos tributos (até 34%) incidirá sobre esse resultado.
No ganho de capital, os 34% incidem diretamente sobre a diferença entre o valor devenda do imóvel e o valor de aquisição.
A Receita Federal já estabeleceu regras para combater planejamentos tributários abusivos, como a abertura de empresas imobiliárias com o objetivo de vender um único imóvel e pagar menos impostos.
Uma dessas regras está relacionada à classificação contábil dos bens. Se um bem estiver contabilizado como ativo não circulante, será tributado como ganho de capital. Por outro lado, se estiver contabilizado como ativo circulante, será considerado como receita bruta.
A própria Instrução Normativa nº 1.700, de 2017, há o estabelecimento pela Receita Federal de que o contribuinte deve recolher os tributos sobre ganho de capital nas vendas de bens do ativo não circulante imobilizado, investimentos e intangíveis – ainda que depois sejam reclassificados contabilmente para o ativo circulante com intenção de venda.
Esta previsão está no artigo 3º, do artigo 39 da Instrução. Após um ano, o Fisco editou a Solução de Consulta nº 251, de 2018, da Coordenação-geral de Tributação (Cosit), onde afirmou que a alienação de bem do ativo imobilizado por empresa do lucro presumido deve ser tributada segundo as regras do ganho de capital, ainda que tenha ocorrido a reclassificação do bem para o circulante.
Esta edição foi recebida pelo mercado como uma espécie de alerta para escritórios que realizam trabalhos de Planejamento Tributário, como o Tafelli Ritz Advogados.
Neste caso avaliado pelo TRF-3, ficou claro o entendimento do Fisco de que a classificação contábil do bem não é único elemento capaz de determinar a forma de tributação. Para fins de tributação pela receita bruta, deve-se verificar, segundo a Receita, o histórico da atividade da empresa e as evidências de que ela atua no ramo imobiliário.
A empresa adquiriu um imóvel, registrando-o como “propriedade para investimento” e, posteriormente, alineou este mesmo bem. Assim, no julgamento deste caso, os desembargadores confirmaram que a permissão deve ser feita com base na receita bruta quando a empresa tem como objeto social a administração de imóveis. Para a decisão, o histórico da empresa prevaleceu sobre erros de classificação e registro contábil.
Essa decisão traz mais segurança para as empresas que atuam no ramo imobiliário, permitindo que tenha uma ideia do caminho certo a seguir caso desejem ser tributadas como receita operacional. Embora a situação tenha melhorado para os contribuintes, todas estas operações devem ser avaliadas caso a caso, principalmente em relação aos pontos considerados na decisão do TRF 3.
