O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e como isso pode aumentar seus impostos.
Imagine abrir seu carnê do IPTU no próximo ano e descobrir que ele dobrou — mesmo sem aumento da alíquota. O motivo? Seu imóvel agora tem um “CPF” que revela seu valor real de mercado.
Com a regulamentação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), a Receita Federal inaugura uma nova era na forma de tributar imóveis no Brasil.
Neste artigo, explicamos o que muda com o CIB, como isso pode afetar o seu bolso e o que empresários e advogados precisam observar desde já.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
O CIB é um sistema de identificação única de imóveis urbanos e rurais, funcionando como um “CPF do imóvel”. Ele reúne, em um único banco de dados, todas as informações sobre propriedades imobiliárias no Brasil.
Com isso, o governo federal pretende:
- Unificar dados que hoje estão espalhados entre cartórios, prefeituras, estados e União;
- Atualizar os valores dos imóveis com base no valor de mercado, e não apenas nas tabelas municipais;
- Aumentar a eficiência na cobrança de tributos imobiliários.
Importante: a instrução normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 18/08/2025, regulamenta a adoção do CIB pelos cartórios e serviços de registro, que agora são obrigados a alimentar o sistema em tempo real.
Confira a íntegra da Instrução aqui:
Como funciona o SINTER e qual sua relação com o CIB?
O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é a plataforma que integra as informações compartilhadas pelos cartórios e órgãos públicos.
Ele será responsável por:
- Receber e processar os dados dos imóveis;
- Estimar o valor de referência (base de cálculo do imposto), conforme previsto na LC nº 214/2025;
- Disponibilizar essas informações às administrações tributárias federal, estadual e municipal.
O cruzamento de dados proporcionado pelo SINTER dará fim à chamada “zona cinzenta” no mercado imobiliário, onde imóveis são subavaliados para fins fiscais.
O impacto direto: aumento no valor do IPTU e de outros tributos
Com a unificação e atualização dos dados, o valor venal dos imóveis tende a subir significativamente, o que impacta diretamente no cálculo de:
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- ITCMD (em caso de heranças ou doações);
- Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis.
Exemplo prático:
Se hoje o seu imóvel é avaliado em R$ 500 mil pela prefeitura, mas o valor de mercado real é de R$ 1 milhão, com a entrada do CIB e do SINTER:
- O novo valor base do IPTU pode ser de R$ 1 milhão;
- Isso significa o dobro de imposto, mesmo sem mudança nas alíquotas.
Efeitos para empresários e investidores
Para empresários com imóveis no ativo imobilizado, ou investidores com portfólios imobiliários relevantes, os impactos podem ser ainda mais significativos:
- Aumento da carga tributária patrimonial;
- Reavaliação contábil de ativos;
- Necessidade de revisão do planejamento tributário.
Recomendações importantes:
- Audite suas escrituras e registros, garantindoque todas as informações estejam corretas e atualizadas.
- Verifique a consistência dos valores informados em diferentes declarações fiscais (municipais, estaduais e federais).
- Reavalie contratos de compra e venda, especialmente aqueles com cláusulas atreladas ao valor venal ou de mercado.
Com a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, os cartórios passam a ter obrigações legais:
- Integrar seus sistemas ao SINTER;
- Incluir o código CIB nos documentos registrados;
- Compartilhar, em tempo real, dados sobre operações com imóveis.
O não cumprimento sujeita os serviços notariais a penalidades administrativas e comunicação ao CNJ.
Cronograma de implementação. O plano de trabalho prevê a entrada em operação plena do sistema até dezembro de 2025:
| Etapa | Atividade | Prazo |
| 1 | Grupo de Trabalho | até 25/08/2025 |
| 2 | Diagnóstico | até 05/09/2025 |
| 3 | Prototipagem e testes | até 25/09/2025 |
| 4 | Homologação | até 10/11/2025 |
| 5 | Entrada em produção | até 25/11/2025 |
| 6 | Consolidação final | até 20/12/2025 |
Planejamento é a chave
A implementação do CIB e do SINTER representa uma das mais significativas mudanças na tributação imobiliária das últimas décadas.
No entanto, ela levanta sérias questões. Ao centralizar a definição do valor de referência dos imóveis, a Receita Federal interfere diretamente na autonomia de municípios e estados para gerir seus próprios tributos (IPTU e ITCMD), o que pode ser interpretado como uma afronte ao pacto federativo.
Mais grave ainda é a forma como o aumento da carga tributária está sendo implementado: de maneira silenciosa e automática. O contribuinte será surpreendido por um aumento de impostos sem que nenhuma lei de majoração de alíquota tenha sido votada. Isso gera profunda insegurança jurídica e pode dar origem a um volume expressivo de disputas judiciais. O planejamento tributário, mais do que nunca, torna-se uma ferramenta essencial de defesa.
